2015年11月

ここでは、2015年11月 に関する情報を紹介しています。
住宅ローン背負って頑張ります。

引越終わりました。

あとは、元の家を売るだけです。市況は厳しいようなので時間はかかりそうですが、あまり気にしないでやっていきます。

さて、息子のための引越、吉とでるか凶とでるか楽しみです。

いずれにせよ、私は家族を心配させないようにトレードで安定して稼がねばなりません。

頑張ります!


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課税強化時代に備える

マイナンバーが先日届きました。この数字で私たちの資産が管理されることになるんですね。この数字を端末で検索すれば、一瞬にして総資産がわかるようなるのですから、税金も取り易くなります。新税も導入し易いですね。

裏技的なやり方は、これからどんどんやりにくくなります。

息子のために資産を残すことを考える時期にきたようです。

現在我が家の資産は、私一人に集中しています。このまま万が一のことが起きれば、残された家族にそれ相応の税金がかかります。減らしてあげねばなりません。

まずは、子供NISA活用して息子にちょっとずつ資金を移していきます。毎年80万円の枠でも3歳の息子が18歳になるまで続ければ80万円×15年=1200万円になります。この資金を運用で増やしてあげることができれば、2000万円くらいにはなるかもしれません。

不動産投資のように、相続対策で短期で効果の高いものは副作用もあるのでやるつもりはありません。専業トレーダーらしく、運用しながら地道に対策をうっていこうと思っております。

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専業トレーダーが買った中古住宅 収支まとめ

昨日、住宅ローンが無事実行されて新居購入が完了しました、中古住宅なので、引越前に掃除が必要な状況です。少しメンテナンスもやりたいので、その辺を掃除しながら考えているところです。

参考までに今回の経費をまとめてみました。これから中古住宅購入される方の参考と、将来もう一度購入することがあったら節約できる部分を考える参考にしたいと思っております。

住宅購入なんて一生に何度もするものでもありません。そのため、手続き中は全体像が見えにくく節約できる部分があってもわからないんですよね。まとめておけば「ここは減らせるよね」という対応ができる部分が結構あるんです。

今回の記事は、法人口座を持っている専業トレーダーで住宅ローン検討している方にはとても役に立つ内容かもしれません。

購入内容

・購入値 1650万円(当初の販売値1850万円を200万円値引きして頂く)
・住宅ローン部分 1450万円(フラット35s 5年)
・金利 最初の5年間0.68% 6年目以降1.128%)

この条件でかかった各種手数料一覧
 不動産手数料 609,400円
 司法書士手数料
  ・所有権登記 204,792円(内訳実費145,660円+報酬52,900円)
  ・抵当権登記 90,714円(実費15,700円+報酬75,014円)
 固定資産税清算金 11,188円
 融資事務手数料 140,940円
 団信保険料     51,900円(1年分)
 火災保険料    110,200円(10年分)
 適合証明書     43,200円(フラット35は必須)
 融資印紙代     20,200円
 他各種証明書   約3,000円(不要なものもあったのですが、それを含めた実費。)

合計 1,285,534円

入居前にかかる費用
 引越代           100,000円
 ガス器具交換(築10年以上の中古住宅のため入居前に変更)
 ・レンジ新品に交換    130,000円
 ・ガス設備交換      150,000円
 物置設置          100,000円

合計 480,000円

*築10年以上で特にメンテナンスをしていない中古住宅を購入する場合は、壊れていなくても交換した方が良い設備があるものです。これに備えて、最低でも50万円は準備しておくほうが良いです。

ミニ知識

*抵当権登記は、銀行のしばりにより変更不可。

*フラット35が通るかどうかわからない方は、申込先を厳選すべし。私は、一人法人の決算書が良くない状況だったので「基本的に決算書不要」でやってくれる銀行を探して申込みをしました。融資の必要書類は銀行が申込内容に応じて判断するので、仮申し込みをしてみないとわかりません。でも、キワドイ方はマメに調べた方がよいです。なぜなら、某住宅メーカーさんの話によると、フラット35はどこかで一度落ちてしまうと2年くらいはダメになるようす。ちなみに、フラット35以外の住宅ローン審査で落とされてもフラット35の審査には影響は無いようです。

*フラット35は、金利は同じなのですが事務手数料などに大きく差があります。私の融資金額でもメガバンクを利用すると事務手数料だけで30万円くらいになるところもありました。

*火災保険料は、最初の見積もりでは20万円以上のものばかりでした。保障内容をみて「住宅ローンを通すために必要な部分だけ契約」という形にしています。保障額自体も最低限にしたので火事のときはちょっと心配です(汗)。

*フラット35以外の住宅ローンでは、保証料という別途手数料を取られることがあります。これは高いです。私の場合、某銀行では50万円以上を請求されました⇒それでも審査落とされました。まあ、これはこれで良かったですが、その時は「俺ってこんな高い保証料払ってもお金貸してもらえないのか」と大分落ち込みました。。ちなみに、フラット35は、保証料はないのですが通るか通らないかというのが原則のようです。

次回の課題

節約できそうなポイントは、司法書士の所有権登記部分。不動産登記は、抵当権登記担当と所有権登記担当の2人の司法書士に依頼することも可能です。普通に考えれば、こうすると手数料が高くなる気もするのですが、数万円安くなることもあるそうです。

私は、自分で司法書士を依頼したのが始めてだったので不安で1人に全部依頼しました。

それと、不動産手数料自体を無料にしてくれる不動産会社もいくつか存在します。ただ、融資金融機関のしばりがあったりします。これも、融資を受けやすいかどうかで利用価値が違ってきます。良い物件を扱っていて、融資も大丈夫そうであれば検討したいところです。

今後の予定

住宅ローン控除が今後10年間使えます。この節税税額合計は各種諸経費手数料分くらいに相当します。

当初予定よりも金利は相当安く借りられました。しかも固定金利なのでとても助かります。あとは、住宅ローン購入予定だった資金を増やしながら返済をしていくことにします。年間6%くらいで運用出来れば、元金+利息を返済できる予定です。

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メルマガでも書いたのですが・・・昨日、税務署さん主催の税金説明会に参加してきました。配布資料の中に主婦の投資にとって特に注意しべき点についての記入がありました。

ーーーー
*扶養家族に該当するかどうかを判定するときの要件である合計所得金額には次のような所得は含まれません。

 途中省略・・・

 5、特定口座(源泉徴収有り)を通じて行った上場株式等の譲渡による所
   得等で確定申告をしないことを選択したもの

 ・・・以下省略
 ---- 専門用語を読みやすくするため一部変更した文章です。

株式投資では、口座設定をしっかりとやれば利益をいくら出していても扶養控除から外れるなどは気にしなくていいんですよね。

FXは、主婦の方などは「扶養家族から外れるかも」なんてちょっとビクビクしながらやっているようなところがあります。

FXも特定口座が使える時代・・・くるといいなぁ、と思った次第です。

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異業者両建ての利益で買ったもの

今年のスワップ金利サヤ取り(異業者両建て)が好環境だったお蔭で利益が100万円を超えました。

米国株が下がってきたので、その資金で米国ETFを購入しておきました。

バンガード・インフォメーション・テクノロジーETF(VGT)という銘柄です。まだ使っていなかった今年のNISA枠を使って買っています。

このETFは、米国の情報関連株(APPLE・グーグル・FACEBOOKなど)で運用するものです。変動はあるものの中長期の視点でいけば、これらの業者は伸びていくだろうという読みで購入しました。

両建ての手堅く得た利益を、ちょっとリスクを上げて再投資しておきます。

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アルパリ・ジャパンがついに復活する模様です。社名も変わってしまうのですが、ちょっとうれしいです。

デューカスコピー・ジャパン

手数料を取るようなのですが、スプレッドが狭いので条件はそれほど悪くはありません。スイス系FXのせいもあってスイス系通貨のスプレッドは手数料を考慮しても狭いです。

そして、自動売買はできるもののMT4ではないようです。その代わりVPSも無料提供してくれるようです。詳細は近日決定のようです。

今後の発表が楽しみです。

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スイス・ユーロとマイナス金利の通貨が増えてきました。日本円よりも金利の低い通貨がでてくる時代になったんですねぇ。

ずっと、このマイナス金利を有効活用する方法がありそうな気がししていました。

先日突如ひらめいたので即実行、数日経過してなかなか良い感じです。

マイナス金利を活用した「金利1%以上の自作日本円預金」とでも呼んでおきます。

こう書くと、「異業者両建てか!」なんて思うかもしれませんが違います。もっとリスクがないんです。資金移動も要らないのです。管理も楽です。

これなら、純粋に普通預金代わりにFX口座が使えます。証拠金としていれている日本円にも利息が付けられます。

数ヶ月保有してみて、問題がなければ公開する予定です。現在1%程度ですが、日本円預金とほぼ同じリスクで利息の出し入れは自由となれば預けてある銀行預金から動かしたい方もいるはずです。

とはいえ、まだ気づいていない部分がありそうなので公開はもうちょっと先です。メルマガ記事に書いてみて反応をみながらにします。

眠っている資金の活用法の一つとしても使えそうです。

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